香港房价暴跌的原因？
最近，香港楼市又成了大家谈论的焦点 。“香港楼价暴跌”、“深圳客撤资抢跑”、 “投资者陷入僵局” 等关键词成为热搜。 那么，事实究竟是怎样的呢？ 我们先来看看，近几个月来，香港的房地产价格真的下跌了吗？ 根据土地注册处最新统计的数字显示，今年1月-5月，住宅买家累计注销量达3278宗，是近9年同时间段内的最高值；其中，外地买家（主要是内地买家）购买的住宅单位数量达到2015年以来最多。
然而，随着大量新盘上市供应，以及疫情持续对经济和就业造成冲击，自6月开始，香港楼市迅速降温，新楼盘销售一泻千里，不少项目出现大幅度降价，甚至是历史最低价。 以刚刚过去的十一黄金周为例，虽然期间港府推出刺激经济举措，但房屋成交仍录得1984年有记录以来最差战绩——仅成交87宗，平均每日只有2.75宗。
相比之下，今年“五一”假期楼市还创下年内新高，成交突破600宗。 从全年的走势来看，受上半年追捧的情况，楼市整体呈现前高后低的态势，根据中原地产的研究报告，今年首9个月本港住宅成交量按年下降18%至1.26万套，套数是过去四年同期最低。 价格方面，根据港府统计处的数据，今年第二季度，香港楼价指数同比下降了0.3%，这已经是该指标连续第三个季度下滑。
事实上，港府在年初就已经提前降息降准，先后调低利率上限150个基点和回购利率115个基点，以支持房地产市场。然而，这一举措似乎并不奏效，楼市仍在大幅下探。
对此，中原地产研究院认为，一方面，国内外环境复杂多变，国际资金流向存在不确定性；另一方面，去年底至今，政府已经三次推出土地，累计涉资约830亿港元，市场供应量充足。 在笔者看来，内外部环境只是影响因素，根本原因还是在于，近几年，香港住宅缺供严重，供需比一直处在极低的状态。据中原地产研究部的统计，2016年至2020年间，新建住宅供应量只有59751个单位，年均不足5万个单位，而同期住宅成交量则达70996宗，供求比只有0.83。
由于香港地少人多，可供开发的土地资源极其有限，因此近年来港府一直通过“拆旧重建”的方式补充新的住宅供给。据中原地产的研究数据，从2010年到2020年，全市拆旧重建面积一共1298万平方米，平均每年约120万平方米。但在疫情冲击和国内外错综复杂的形势影响下，未来几年，预计类似这样的旧改项目将很难再有大幅增加。