文旅资产要投资多少?

杨陈知杨陈知最佳答案最佳答案

首先,非常感谢邀请! 做文旅项目不同于其他产业,它是一个综合性很强的产业,它不仅涉及行业广、学科多,而且跟当地资源环境有着密不可分的联系。因此我们在做项目的时候一定要明确三点需求。

第一点就是要满足客户(游客)的需求;第二点是做好与周边环境和当地的相协调性;第三点是处理好投资和收益的关系。只有把这几点做好,我们的项目才有可能成功。 而对于您的这个问题来说我觉得可以细化一下,变成三个小问题来回答——分别是我们需要投入多少钱,我们如何平衡投资和回收的关系以及我们怎样才能实现盈利。 (注:这里以一个典型小型温泉度假项目的建设为例来简单阐述)

1.我们需要投入多少钱? 这个问题的答案取决于很多因素,比如您所在地段的土地价格、建筑成本的上涨幅度、市政配套是否完善等等。而我们作为投资者,首先要考虑的问题就是资金的安全性,其次再考虑收益率等问题。在安全性和流动性都没有问题的前提下,我们再去考虑如何获取更高的收益。 所以就这个案例来说,如果我们想在三四线城市建设一个综合型温泉度假项目,并假设土地成本为400万元/公顷,建筑成本为800元/平方米,按照一个温泉度假小区8万平方米的建筑面积计算,我们首期就需要准备3个亿的投资。而这还不包括我们对环境的投入、运营的成本以及我们可能涉及的税费等相关费用。

2.我们如何平衡投资和回收的关系? 在做好了充足的资金准备之后,接下来我们就要考虑资金的使用和回收问题。而对于一个文旅项目来说,一般情况下我们的启动资金只需要保证项目前期费用的支出即可,因为这些钱花在项目的设计、规划和前期手续办理等方面,一旦这些费用花出去,原则上就不会收回。而后续的资金则需要根据项目的进度逐渐注入。

以该温泉项目为例子说明的话,前期的启动资金一般控制在总投资额的15%左右即可,也就是说如果我们要完成这个项目,可能需要准备3亿的投资,那么目前仅仅是启动阶段我们只需要准备好4500万元的资金即可。 当然,这个例子只是单纯从资金的投入比例进行计算,实际上我们还要考虑到一些其他因素,比如我们手中持有的现金量、贷款的压力等。

3.我们怎样才能实现盈利? 一个成功的项目不仅要做到收支平衡,并且还需要我们有合理的盈利,这样才能让我们继续投入新的项目和资金。而对于已经成熟的项目来说,合理的盈利水平可以达到8%~10%左右,对于这个数据我们可以按照以下公式来计算。

净利润=(营业收入-营业成本)×(1+增值税率) 其中,营业收入指的是我们实际收到客人的消费金额。比如,我们设置了100元的门票价格,但是实际当中客人只花了70元,那么剩余的30元我们就需要返还给客人(也就是客人在当天消费后,我们还需要将这30元返还给他们,他们才会再次回来消费)。在这种情况下,我们的营业收入其实就少收了30元,尽管我们没有收他们的钱,但是我们却增加了额外的成本,那就是必须退还的钱。所以在这里我们的收入其实是亏损的。

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