北京的房价为什么这么贵?
最近北京的房地产相关的新闻又进入了舆论场,“学区房”、“北京人口负增长”等等话题频频上热搜。 其实,自从2016年国务院批复了《北京城市总体规划(2016年—2035年)》后,“北京房价会跌吗”“北京房价还有上涨空间吗”这种问题就已经出现过了。 过去几年间,虽然北京的土拍市场出现过流拍,但从供需角度看待楼市,供给的有限和需求的旺盛仍然让房价一直保持着平稳上涨。
据统计局数据,去年北京全年二手房成交19.3万套,同比增长70%;新房成交5.9万套,同比增长48%。 无论是二手房还是新房,其价格都呈现上升趋势。
以二手房为例,根据房天下数据,2015年北京二手房均价为25868元/平方米,到2020年就涨到了38607元/平方米,五年时间增长了45%。 新房方面,在连续多年限价的背景下,价格上升的势头反而更为明显。以中海寰宇时代为例,其在2018年底开盘时,均价约3.9万元/平方米,而近期推出的二期房源,均价已经达到5.3万/平方米,价格上涨了近20%。
从供需关系上看,供给的不足是推动房价上涨的重要因素之一。 近年来北京供应的房地产用地主要集中在新城以及远郊区域,而这些区域的住宅项目由于受限于规划条件,普遍户型偏大、精装标准高、入住率低,导致实际供应量非常有限。 以亦庄新城今年首次供地的两块住宅用地为例,两宗地块均为现房销售,并有较严格的限价要求,最终由招商以不超过39亿的价格竞得,平均楼面价约为28258元/平方米。
而在今年1月份,该板块同样由招商竞得的地块,当时楼面价格约为27151元/平方米。 从地理位置来看,这两宗新增地块与目前在售楼盘的距离均在4公里左右,但由于新城区域内交通状况相对较差,加上需要自驾或公交转乘的时间,实际感觉距离会远超四公里。并且,板块内目前只有合生创展一个项目建有别墅产品,洋房、小高层等产品则相当匮乏,因此新房市场多以刚需、刚改产品为主。
在需求层面,北京户籍人口的持续减少,以及外来务工人员的不断流入,共同推动着北京楼市的火爆。 根据第七次人口普查结果,2020年北京常住人口为2189.3万人,与2010年相比减少了6.4万人,成为唯一一人均GDP超过2万美元的超大城市,但同时也出现了人口连续下降的现象。 从需求侧来看,一方面是北京户籍人口的减少,另一方面则是新北京人的涌入。 根据北京统计局数据,2020年北京市户籍人口为1136万人,比2010年少了将近130万人。 同时,国家统计局公布的2020年年中城市人口变动情况也显示,上半年北京净流出人口达到了141.85万人。不过值得注意的是,这已经比2019年下半年减少了70多万人。
除户籍人口外,流动人口更是推动了新房市场的火热。 据市公安局数据,截至2020年末,北京市流动人口为837.9万人,相较于2019年增加了103.1万人。 从年龄结构上来看,北京的新生儿数量也在逐年下滑。根据国家统计局发布的人口结构数据来看,2020年,0-14岁占比17.8%,15-59岁占比63.4%,两者相加占全市总人口的81.2%,60岁以上老人比重仅为18.8%。